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Thursday, 2 October 2014

[转帖]:持有产业的门牌税如何计算?

日期:20日7月2014年
主题:持有产业的门牌税如何计算? 

持有物业的业主们对于这个税收应该不陌生。 门牌税,简称Assessment 或 Rating是透过Local Government Act 1976,给以地方政府的权力。 征收这个税收的主要目的是因地方政府必须发展和维持公共设施的费用取得收入来源。 所以这个地方政府的收入必须用来发展和维持公共设施或提
供公共服务细节如下:
1) 修建,修补或清理公共厕所,公园,儿童活动场,公共休闲中心,巴刹,公共泳场,球场,陵园,化粪设备,图书馆等
2) 修建,修补或清理沟渠,倒垃圾
3) 修建或修补公路,
4) 捕抓野狗,野猫等无人管理的宠物。。。
Section 2 ,Local Government Act 1976 提供了两项征收Rating 的计算方法,并规定地方政府每半年征税一次。 Rating 的计算方法如下:
1) Annual Value
2) Improved Value 
Annual Value 就是这个产业可以获取的年租在成于规定的%推算出来征收。Local Government Act 1976 提供给以地方政府的征收额是最少Annual Value 的5% 到最大Annual Value 的35%。 
Improved Value 就是这个产业的市价来推算出来的,而这个市价是根据这个假设的“如果业主愿意出售的价格 (没有一定要出售的规定下)而又存有愿意购买的买家下出现的合理价格成于规定的%推算出来征收。 

当地方政府欲征收门牌税时,根据Section 141 的规定地方政府必须每隔5年就向市民发出通告Notice Of Valuation List(42天)来调整未来的门牌税。 而根据Section 141 的规定地方政府必须在两家本地报纸刊登告示,并刊登最少两项语言,其一必须是国语。 而根据Section 140 的规定,获得告示的居民必须在回应,如果拒绝,没有或是忘记提供相关的资讯将会犯法。 最高刑罚可高达罚款马币2,000 或是不超过6个月监禁 或两者兼罚。 
根据Section 144 的规定,地方政府可以随时修改Valuation List,如果发现:
1) 存有错误,遗漏或是欺骗
2) 征收的产业项目,面临损坏,装修,拆除或是重建
3) 征收的产业项目,面临部分的拆除
4) 双重征税
并在30天内发出通告。告知所有修改的门牌税。 新的门牌税将会在下半年正式征收。 如果民众不满意地方政府提出的门牌税,可以根据Section 142 的规定,提出Objection。 ,如果不满意在提出Objection后地方政府的收费额,那民众可以透过Section 145 的规定向高庭(High Court)提出上诉。 如果还不满意高庭的审判结果还可以进一步上诉至联邦法庭(Federal Court)。 

如果市民没有履行定时缴纳门牌税,地方政府可以透过Section 148 至Section151 提供的权力向市民征税, 
首先,地方政府必需向欠款的市民提出notice ( Form E ),并给以15天的时间来结账,如果欠债人没有如期还款,Section148 允许地方政府查封产业并没收可移动的资产,列如家具,电器等并允许欠债人在7天内还款。 如果欠债人在一次没有如期还款。 Section 149 允许地方政府公开拍卖没收的家具。 根据Section150 的条例,如果拍卖获得的金额在加上6% 的利息可以偿还欠下的门牌税。 产业将解封并归还多余的金额给以业主。 如果拍卖的获得的款项不足以偿还还欠下的门牌税,根据Section 151 的条例,地方政府可以向高庭申请拍卖产业来偿还债务。 

如果您是租户,而您的业主并没有履行门牌税缴纳。 根据Section 151 (5)和(6),租户可以代业主偿还门票税后并来扣除未来的租金。 Section 155 的条例说明租户可以在没有告知业主的情况或获得业主的同意下代还门牌税并扣除未来的租金

豁免门牌税的权力
根据Section 134 的条例:
如果您的产业是用于以下非盈利用途:Not For Pecuniary Profit 
1) 公共的宗教朝拜中心。 
2) 合法的陵园
3) 公共学校
4) 公共设施,列如慈善中心,科学馆,艺术中心等
这个产业可以100% 豁免门票税。 

根据Section 134 的条例:
如果您的产业是用于以下非盈利用途:Not For Pecuniary Profit
1) 娱乐,recreational
2) 文化, social 
3) 福利, welfare purposes
您可以向地方政府申请完全豁免或是降低门票税。 

根据Section 162 的条例:
如果您的产业目前被空置,您可以向地方政府发出正式的文件申请退款。 当然这个申请必需附上证明的文件。 

由于这个课题是“门牌税是什么?” 所以我并没有指导如何计算门牌税,门牌税的计算将会在未来的发表里指导。 
希望透过这个发表您可以更加了解在大马持有产业的门牌税,祝福有缘阅读的朋友,在持有产业前的事前规划可以更加完善。


Author:Ken Teo

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