[转帖] 先《租》房 还是 先《买》房 ？您这么看？

日期 : 1６日7月2014年
主题 : 先《租》房 还是 先《买》房 ？您这么看？　

如果您目前还没有产业的中产一族，正打算持有物业。这个发表可以提供一些思考空间。　
　
如果您的收入大约在马币　５,０００　左右，根据大马银行的借贷程序。您可以负担的贷款额最高每月不可超过马币　３,０００　。　如果您可以获得 ３５ 年的借贷年限，和 ９０％　的 ＭＯＦ，（　Ｍａｒｇｉｎ　Ｏｆ　Ｆｉｎａｎｃｅ　）。　那您可以购买马币大约５００千的产业项目。　　

这个发表，拥有一些假设：
１） 您可以负担购房的 １０％　Ｄｅｐｏｓｉｔ，
２） 您可以支付购房过程所产生的律师费，产业印花税（ＭＯＴ）和贷款印花税。
３） 您可以获得９０％ 的ＭＯＦ，（　Ｍａｒｇｉｎ　Ｏｆ　Ｆｉｎａｎｃｅ　）并长达 ３５　年的贷款年限。　
如果您符合以上３项条件，那您就是可以持有产业的一群了。

现在让我们再一次看看主题：
先《租》房 还是 先《买》房 ？您这么看？

多数人当我们可以负担起产业时（　第一次持有产业　），我们都想要持有< 属于 > 自己的产业。　这个心理需求，其实对于财务规划是一项帮助还是伤害，透过这个发表您在思考思考吧。

根据以上的收入条件，　我可以购买市价大约马币５００千的项目，以　９０％　的ＭＯＦ计算，我需要向银行借贷马币４５０千。如果利率是４．６％　加上３５年的贷款年限。　我每月需要支付的贷款额是马币２，１６０　。

如果５年后，我持有的产业增值马币１００千，　我的房贷结存大约　马币４２１千，　（ 因房贷初期都是在支付本金　Ｐｒｉｎｃｉｐｌｅ　而已　）
因不一样的选择，同样的一个人可能面对的结果将会非常不一样：

第一选择：持有自居的物业。
如果您持有产业的目的是自居。　
除非您的收入有大幅度的增加，不然您在未来的５年应该无法在持有另一项产业。
贷款额度已经被消耗掉了。　
那么您将获得账目上（Ｐａｐｅｒ　Ｇａｉｎ）的资本增值而已。　

第二选择：持有物业并出租。　
以上的产业项目在ＫＬ通常可以获得大约马币 ２，３００的房租　（　租金回收大约５。５％　）。　透过持有产业在出租以换取租金收入。　那我的总收入将增加马币２，３００。

总收入　：
工作收入　ＲＭ５，０００　＋租金收入　ＲＭ２，３００　＝ＲＭ　７，３００

透过这个的选择我的贷款额度没有受到影响，银行只要我能提供６个月的稳定租金收入，那我还是可以在一次购买第二项价钱一样的产业，并向银行在一次贷款。　
同样的　Ｏｐｐｏｒｔｕｎｉｔｙ　Ｃｏｓｔ，我可以善用大约３６个月的时间来持有两项产业。　因我需要再一次努力储蓄购房需要的　１０　％　Ｄｅｐｏｓｉｔ，　律师费，产业印花税和贷款印花税。　　

与其自己入住，我可以选择执行延缓享受　（　Ｄｅｌａｙ　Ｇｒａｔｉｆｉｃａｔｉｏｎ　）　在半市区的地方租个大约　ＲＭ　５００　的房间。这样我就可以储蓄　ＲＭ２，５００　。　　

ＲＭ　３，０００（　本来用来供房贷的预算　）　－ＲＭ５００　（　现在的房租　）＝　ＲＭ　２，５００。

每个月持续把　ＲＭ２５００　储蓄起来，那３年后我就可以拥有　ＲＭ　２，５００　Ｘ　１２个月　Ｘ３　年　＝　ＲＭ　９０，０００　。
　　
马币　９０，０００　足够让我在持有第二项同样价钱的产业了。　同样的策略在一次执行，那我将获得两项产业（市价　ＲＭ　一百万　），大约　ＲＭ４，６００　的租金收入　（ＲＭ２，３００　Ｘ　２　个产业　）

经过　５　年的时间，　假设第一项产业增值　ＲＭ　１００　千　和　第二项产业增值　ＲＭ　４０　千。　那么我将拥有大约ＲＭ　１。１４　Ｍｉｌｌｉｏｎ的产业项目，并我带来　ＲＭ　４，６００　左右的租金收入。（假设租金完全没有成长）
　　
同时间，只要第二项产业顺利出租超过６个月，那我的总收入达到　
ＲＭ　９，６００　＝薪金ＲＭ５０００　＋　第一租金　ＲＭ　２，３００　＋　第二租金　ＲＭ　２，３００　。　（　假设没有起薪　）

那银行可以在一次贷款给我。　所以持有出租项目将可以将自己的贷款额无限放大。提供更多的投资空间。　

看完这个发表，您问您将如何处理？　第一间产业自居还是出租？　

Author:Ken Teo