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Wednesday, 8 October 2014

[转帖]: 中产阶级置业规划 之 借贷空间

《主题:中产阶级置业规划 之 借贷空间》

今天这个课题就是解答上班族如何获得贷款来持有属于自居的产业项目外。  在善用国家银行允许的政策下来达成自
己的房地产投资梦。

如果您要置产,就离不开和银行借贷。  目前根据大马国家银行的指示:“只要是大马公民购买产业 (只限于民居项目《 Residential Property 》与 收入稳定和过去有良好的借贷记录。”:
1)可以获得《高达90%》的房贷 与。  同时
2)可以获得90% 的借贷额 《两次》
了解以上国家银行的放款条件后:我会选择与另一半各别借贷。 因
如果您已经结婚,选择与另一半分开借贷的话,那扣除了自己住家的房贷。您还可以善用您和另一半的高借贷额空间来进行产业投资高达3次。 《 * 注:高额度借贷空间 一人2次,两人4次 》
这时候您可以会说:哪有那么容易借钱阿?
答:对我和您一样都是《收入有限》的上班族,因不是经商所以我的收入不会短期暴增,长期的话也可能只是5-7% 的年度调薪而以。 所以我面对的《借贷挑战》就是如何在一次的借贷呢?

今天我将透过以下的收入个案来建议投资方案:
假设:上班族,月收入RM 5,000 DSR 多数银行设定在净收入的70% 左右 《 %会根据收入的高低做调整的》
月薪:RM 5,000
EPF :RM 550
PCB:RM 250
目前根据国家银行的借贷指示:借贷额必须根据净收入来推算。
这位工作者的可借贷额度的计算如下:
扣除 EPF 和PCB后
净收入 = RM 5,000 减 EPF减PCB
=RM 5,000 减RM 550减RM 250
= RM 4,200

可借贷额度 =净收入 X 70 %
=RM 4,200 X 70 %
=RM 2,940
透过以上的公式来计算,这位准借贷者每月可以偿还的贷款额将不可以超过RM2,940
如果他同时拥有车贷与信用开债, 
车贷:RM 1,000
他的可借贷额就必须先扣除车贷与信用开债
净借贷额度 =RM 2,940 – 车贷
=RM 2,940 – RM 1,000
=RM 1,940
信用卡债:RM 5,000
如果他同时持有信用卡债务那银行将把每月的最低偿还额度计算在内 《 大约5% 》
如果他目前刷卡,刷了RM 5,000
最低偿还额就是RM 5,000 X 5% = RM 250
那他最后的可借贷额度就是RM 1,940减RM 250 最后剩下的可借贷额度就是RM 1,690

我如何透过有限借贷额RM 1,690来建立产业投资项目呢? 

目前的借贷利率推算,
假设如下:
1) 可借贷高达90%
2) 借贷年限高达35年
3) 利率 BLR-2.3%

透过Financial Calculator的推算如下每借贷 RM 100,000 每月的偿还额是RM 477,如此类推如果我借贷额上限是RM 1,690
可借贷的贷款额
= RM 1,690 除与RM 477 在成 RM100,000
= RM 354,297
这时候,只要购买产业项目不超过RM 400,000 的项目,准借贷者是可以顺利获得需要的款项来完成交易的。 当我购买了以上价格的产业项目后。 我就消耗了我的借贷额,但是当产业买卖手续完成并获得钥匙时把产业出租获取租金收入。 只要有合法的租约并缴纳相关的印花税,指明了租金的额度,加上6个月的银行过账证明。 银行就会考量租金为收入。

假如我可以把以上产业已RM 1,800 左右的租金价格出租,6个月后,银行通常会评估租金的70% 为收入证明。
新的借贷额度
= RM 1,800 X 70%
= RM 1,260

在一次推算:
透过Financial Calculator的推算如下每借贷 RM 100,000 每月的偿还额是RM 477,如此类推如果我借贷额上限是RM 1,260
可借贷的贷款额
= RM 1,260 除与RM 477 在成 RM100,000
= RM 264,150
如果他有10%的头期钱,那这位准借贷者可以购买的产业项目就不超过RM 300,000

所以只要持续的持有租金收入的产业项目,我们就可以让自己的Loan Capacity 留有在借贷的空间。


Aurthor:Ken Teo

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