[转帖] 中产的上班一族如何持有租金收入的产业项目

日期 : 13日7月2014年
主题 : 中产的上班一族如何持有租金收入的产业项目

这个发表不一定适合您，但如果您想要建立而外的收入，而且还是透过持有产业并出租来换取月租，可以考虑我的方案
。

在开始之前，您必须确保符合以下的关键条件:
第一 拥有大约马币 30 千的流通现金
第二 可以获得 大约 90 % MOF ( Margin Of Finance ) 的房贷.
第三 原意在一个星期播出大约4 - 6 个小时的时间来看房子。
第四 开始行动，认识产业代理，告知你寻找到项目。

这不是什么奇招，而是简单并可以让中产上班族的我可以做到的方案，所以我只是分享我个人在用的方法而已。 我锁定的项目您可能不喜欢，我也没有强逼您一定要遵守，所以如果有什么意见，我欢迎您留言分享。但是恶性的批评，请节省您宝贵的时间。 

如果这个发表您觉得可以帮助您，也希望您分享出去，让更多的朋友可以受惠。让我可以认识更多想要在产业投资这个领域建立属于自己的资产，并从中获取稳定的租金收入。 

好了也不废话了，就进入分享吧。
根据第一条件，让自己拥有大约马币 30 钱的流动现金
为什么呢? 
因我个人锁定的产业项目市价大约 马布 150千 至 马币 200千 左右。您可能会问，在 KL 哪有这样价格的项目。答案是有，只是很多人不喜欢而已。 这个价钱的项目目前可以看到的产业几乎都是LMC ( Low Median Cost ) Apartment, Flat, 或是Shop Apartment 而已。
信心有些朋友看到这样的项目，已经感觉不开胃，其实无所谓，如果您觉得看不下去，可以不看。相信抗拒的朋友应该有些不愉快的经验。如果有欢迎留言分享。让我们一起研究如何克服它。

我个人比较看好 Shop Apartment, 原因如下:
1) 成熟的地段: 
Shop Apartment 地点多数都是在已经开发了一段时间的旧区, 这里已经累积了成熟的住户群，有方便的环境设备，容易与方便的交通条件，还有很多Kopi店。

2) 拥有大量的外籍劳工
因地段成熟加上是旧区，这里通常拥有一些传统的菜巴刹，旧式的 Kopi 店，或是搬运工，这都是本地人通常不原意从事的行业所以吸纳了大量的外籍劳工替代。 这些劳工们要方便开工但由于没有交通工具，所以能选择的住宿地点通常不能太远。 如果住宿安排的太远那雇主需要支出的交通费就可能不经济，而且劳工也会因为赶开工而缺乏有效的休息而导致精神不佳近而引发工作意外。那么过去比较没有经济效益的 Shop Apartment 就是非常适合的住宿解决方案。

3) 便利店提供方便
这些地区通常可以容易看到像 ( KK Mart , Speed Mart 或是 7 - 11)，还有旧式的中药行兼杂货店。这些都是需要大量劳动式的工作场所。同时也是外籍劳工获取必需品的地方。

我的考量的，人离不开 衣食住 ( 行 )，那这群外籍劳工的住宿就是 良好的租金来源。
因外籍劳工是
1) 稳定的租金来源
他们只会租，不会买。 不像本地人，一但储蓄足够的购屋费就会搬家。
2) 容易跟进的租户
外籍劳工的住宿的通常都是雇主安排，那么租约也是和雇主签订，不像其他本地租户那么困难，当租金没有准时执行时，雇主的业务范围是非常靠近的。
3) 稳定的租户群
只要这个区的人气犹存，那住宿的问题就长存，外籍员工可以因为签证终止而回乡，但是雇主的生意会持续的经营下去，那我的产业需求就保持良好。
4) 提供适当的脱手价格
若干年后，如果雇主的生意红火，那还可以游说雇主持有产业。我可以把物业以市价转让获取 Capital Appreciation 而雇主也可以节省长期租金开销，达到双赢的局面。 

比如我刚下单的一项项目大约马币 170 千左右，
根据大马的SPA ( Sales & Purchase Agreement ) 我需要在和业主签订合同约定当天支付价格的 10 % 的金额。那马币 170千的产业就是马币 17千了。 

买卖的律师费用如下：
A) 买卖合约律师费 大约 RM 1640
首 150 千 1 % = RM 1500
接下来的 20 千 0.7 % = RM 140 
杂费大约两千
总数 大约 RM 3640

B) 银行借贷合约费 大约 RM 1640
首 150 千 1 % = RM 1500
接下来的 20 千 0.7 % = RM 140
杂费大约 1 千
总数 大约 RM 2640

C) 持有产业的印花税 MOT
首 100 千 1 % = RM 1000
接下来的 70 千 2 % = RM 2400.

总数 RM 3400

总和大约在 RM 9680 左右 加上10 % ( RM 17 千 ) 的定金, 我大约需要准备 马币 26 千 来完成交易。

所以如果没有 RM 30 千，那要完成交易就会困难。

再看看第二条件，获取 90 % MOF，大马的银行政策可以让一个人持有两项房贷高达百分之90%，如果您已经用完了配额那这个方案不适合您。 我们可以另行讨论。如果您条件符合，

请看第三条件， 拨出时间看房。 不要百分百相信别人，自己也要细心观察，了解您将要发掘的项目是否合适。 附近的租金价格大约是多少? 这里建议运用3051法则，就是最少看 30 套房子，在从中选出 5 套满意的，最后购买 1 套。

如果您可以看足 30 套，我相信您也是半个行家了。
好东西要细心观察，发掘出来，多看是让自己，可以做比较。 多接触产业，可也让我多了解整个环境。要犯错也比较不容易。

再来第四条件， 清楚的告诉所有您认识的产业代理，我要找的项目特徵。
不是所有的代理都是专业的，所以在看房子的过程也是观察产业代理的时候，看看谁比较熟悉当地的环境。谁的后续服务比较到位，如果购买成功，那要委托他召租也比较容易信赖。

希望这个发表可以帮助您踏出第一步，成为业主赚取租金收入。

如果您觉得这个方案可行，我欢迎您做进一步的交流，因透过大家一起观察不同的地点，一起发掘可持有的好项目。毕竟单靠我一人，可以开发的地点有限。整个KL 那么大，一定还有很多成熟的区，但是还没有什么人问津。

让我们一起在透过网上交流与沟通的桥梁，好好的为自己的投资计划，踏出第一步，也祝福您在产业投资的路上不再孤独。一起为自己的未来加油。 

Author:Ken Teo